大阪市住吉区、東住吉区、阿倍野区、天王寺区、平野区、生野区、住之江区、西成区の不動産売買、賃貸はセンチュリー２１ホームパートナー

１．現金収入

２．私的年金の代替手段

　　将来の年金の支給状況が不安な今、安定かつ高利回りの不動産投資が注目されています。

　　＊利回り１０％　物件価格３０００万円の中古マンションご購入の場合

　　　　月々２５０，０００円の現金収入が得られます。

　　　　これだけあれば、年金代わりになりませんか？

　　　　ちなみに、３０００万円を全て金融機関からの借り入れ（金利４％２０年返済の場合）をしたとしたら、月々の支払いは

　　　   約１８２，０００円です。

３．節税対策

　　高額所得者の場合は、ローンを活用することにより、上手に負債を作り節税対策にもなります。

　　その他にも、更地に居住用建物を建てることにより、固定資産税を軽減する方法もあります。

４．相続対策

　　現金や、利用していない土地には課税評価の軽減措置がありません。相続財産の評価額を下げることにより、節税

　　対策になります。

　　実際、相続財産の評価を下げるためには

　　●土地を利用する。

　　●現金を減らす→不動産などに変える

　　●負債を増やす→ローンを利用して不動産を購入する

　　などの方法があります。

５．資産形成

　　株券みたいに、市場に左右され大幅に暴落することがありません。収益マンションは極めて安定した資産です。

６．売却益を得れる

　　毎月得れる収益以外にも、将来的に物件を売却する際にキャピタルゲイン（売却益）を得れる場合があります。

　　これはあくまで物件とタイミングによりますが・・・・

１．流動性の低さ

　　不動産は文字通り、動かせない資産なので、流動性が低い商品です。急に現金が必要になった時に換金したくても

　　今日、明日には換金できません。早くても数週間から１ヶ月、大きな物件になれば数ヶ月要してしまいます。

２．金利上昇リスク

　　「超低金利」の今では、不動産投資は絶対的な効力を発揮します。

　　しかし、長期的にはこの「超低金利」がずっと続くとは考えにくいです。全額ローンで組んだ場合、金利が上がって

　　利払いが多くなると、運用利回りは相対的に低下します。

　　金利水準が「底値」の今としては、金利上昇を見込んだ資金計画をたてる必要があります。

３．売却価格低迷のリスク

　　将来的に売却する際の価格が下落するリスクはございます。当然上昇するケースもありますので・・・・

４．稼働率のリスク

　　「空き室」が発生するリスクを想定する必要があります。

　　⇒ただし当社の場合、収益マンションを売るだけでなく、そのあとの管理・部屋付も行っておりますのでご安心ください。

５．老朽化と損壊のリスク

　　雨漏り、給排水設備の故障、室内修繕は家主の義務です。

　　築年数の古いマンション・アパートでは、ご承知ください。

６．地震・火災・天変地異・不測の事態

　　盗まれる心配はありませんが、壊れたりなくなったりするリスクは常にあります。

　　⇒火災保険・地震保険などにより回避

表面利回り

原則的に投資用物件に記載されている利回りとは、この表面利回りのことです。

計算方法は

年間家賃収入÷物件価格×１００＝表面利回り

となります。

表面利回りでは実際にかかる費用と収支のバランスがわからないので、実際にかかる費用やリスクを考慮して計算してみましょう。

１．確定的な管理費・修繕積立金などを差し引く

ランニングコスト

借入元金・利息　　　　　　　　　ローンの設定に応じた額を支払います

管理費・業務委託費　　　　　　管理会社に支払います。家賃保証や空室保証などの内容により異なります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（当社の場合家賃総額の３％～５％程度いただいております）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　オーナー自ら自主管理する場合は不要です

修繕費　　　　　　　　　　　　　　占有部分の修理費やリフォーム費用

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（空室が発生するたびに必要になります）

修繕積立金　　　　　　　　　　　分譲マンションの一室の場合は、管理組合に支払います。

火災保険・地震保険　　　　　　通常ローンを組む場合、初回に一括で支払いますが、地震保険は長期で加入

　　　　　　　　　　　　　　　　　　できないので、更新の際に必要になります。

固定資産税　　　　　　　　　　　市区町村に支払う固定資産税・都市計画税

２．稼働率を考慮してみましょう

    常に満室で稼働するわけではありません。

　　世間相場を考慮して、家賃設定をし、空室はなるべく短期間で満室にするよう心がけましょう。

　　⇒当社の場合、購入する前のプレゼンの段階から適正家賃の提示をし、近隣物件の相場のご説明

　　もきちんとしております。

　　従って、当社でご購入後の物件や、当社自社保有している物件は常に稼働率９０％以上を確保しております。

１．自分の投資スタイルを決める

　　少ない資金で投資・運用する場合と、金融機関の融資を利用して大きな資金で投資する場合では物件の選択がことなります。

　　マンションの区分所有の１室、１棟のマンション・アパート、ワンルームのお部屋からファミリータイプのお部屋、また貸家・駐車場

    ・貸しビルなど様々な物件があります。

　　都心の物件か、郊外の物件かによっても収益性がことなります。

　　長期的に安定した収益を望むか、短期的に高収益の物件を狙うか、まずご自分のスタイルを決める必要があります。

２．投資物件を探す

　　物件選びのポイント

　　１）エリアの選択

　　　　まず自宅や勤務先など「地縁」があって、沿線の想像ができるところから探しましょう。

　　　　慣れてきたら、少しづつ広げても構いません。

　　　　＊利回りにとらわれると、人気のない沿線に行きつくことが多くなります。

　　２）築年数

　　　　新築は利回りから見るとかなり不利ですが、修繕費用・給排水設備などの投資が最初のころはほとんど

　　　　必要がありません。

　　３）設備・仕様

　　　　借り手にニーズが高いのがセキュリティで、オートロックや防犯カメラが設置してあればベターです。

　　　　ただし、その分購入資金が高くなったり、ランニングコストが高くなってきます。

    ４）駅からの徒歩分数・周辺環境

　　　　　ワンルームなどの単身用の間取りは、日当たりや環境よりも駅からの距離が優先される傾向にあります。

　　　　　また公共施設や公園などよりもコンビニなど商業施設の有無がポイントになります。

　　５）管理・メンテナンス状況のチェック

　　　　　物件の管理状況を見れば、入居者の層、質なども一目瞭然です。当社スタッフと一緒に現地もご案内いたします。

当社の物件情報をご覧いただき、予算に応じた物件をお探し下さい。

また現オーナー様の意向・都合により、インターネット上で公開できない物件が多数存在してしまいます。

お気軽にご相談・ご来店ください。

専門のスタッフが責任を持って対応いたします。